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Was kann der Vermieter mir verbieten und welche Rechte habe ich?
von Michael Stegemann

 

Fast jeder wohnt in einer Mietwohnung, doch nur die wenigstens wissen welche Rechte ihnen zustehen und was sie beim Abschluss eines Mietvertrages beachten müssen. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass etwa neunzig Prozent aller Mietverträge ungültige Klauseln enthalten und der Mieter davon gar nichts weiß. Da das Rechtsgebiet sehr verworren und mit zahllosen Einzelurteilen recht unübersichtlich ist, soll hier ein Überblick über die wichtigsten Belange gegeben werden.

Kaution und Bürgschaft
Regelmäßig wird beim Abschluss eines Mietvertrages vom Vermieter eine Kaution oder eine Bürgschaft verlangt, um sich selbst abzusichern. Eine Bürgschaft kann entweder von der Hausbank verlangt werden oder bei jungen Personen üblich eine Elternbürgschaft sein. Verlangt der Vermieter beides, ist die Bürgschaft jedoch ungültig, wenn die Kaution bezahlt wurde (BGH AZ: IX ZR 212/88), da dann eine so genannte Übersicherung eintritt, die dem Vermieter nicht zusteht. Wird von dem Mieter eine Kaution verlangt, muss der Vermieter diese getrennt von seinem Privatvermögen verzinslich anlegen. (§ 551 Abs. 3). Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Mieter einen Anspruch auf die verzinste Kaution. Die Höhe der Kaution ist gesetzlich auf drei Monatskaltmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB) und muss nicht sofort komplett gezahlt werden. Der Mieter ist berechtigt sie in drei Monatsraten, beginnend mit dem Einzugsdatum, zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB).

Die Rückzahlung der Kaution kann sich einige Zeit hinziehen, in der Regel sechs bis zwölf Monate. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter die Kaution bis zum Ablauf der Nebenkostenabrechungsfrist einbehalten darf, wenn eine Nachforderung absehbar ist (BGH AZ: VIII ZR 71/05). Sind die absehbaren Kosten wesentlich geringer als die geleistete Kaution, ist der Vermieter verpflichtet die Kaution teilweise vorher zurückzuerstatten. Man sollte sich auch grundsätzlich eine Quittung ausstellen lassen, da der Mieter in der Beweispflicht ist, nachzuweisen, dass er die Kaution auch geleistet hat. Abweichungen im Mietvertrag zu ungunsten des Mieters sind grundsätzlich nichtig (§ 551 Abs. 4).

Haustiere
Ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter sind Haustiere. Ist im Mietvertrag nichts geregelt, darf man kleine Tiere halten (BGH AZ: VIII ZR 10/92-7/03). Zu den Kleintieren zählen u.a. Katzen, Yorkshireterrier, Chinchillas, Fische, Wellensittiche, Kaninchen, Hamster, Schildkröten, Echsen und Leguane. Diese Tiere sind immer erlaubt, egal was im Mietvertrag steht (LG Kassel AZ: 1 S 503/96). Eine Mietvertragsklausel, welche das Halten von Tieren gänzlich verbietet ist nichtig (BGH AZ: VIII 340/06). Die Haltung eines so genannten Kampfhundes bedarf hingegen immer der Zustimmung des Vermieters. Belästigungen wie lautes Bellen, häufige Verunreinigungen des Treppenhauses oder Eindringen in fremde Wohnungen können jedoch dazu führen, dass die Abschaffung des Tieres verlangt werden kann (AG Hamburg AZ: 49 C 165/05)

Schönheits- und Kleinreparaturen
Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen in der Wohnung zuständig und muss diese auch bezahlen. Kleinreparaturen kann der Vermieter jedoch auch auf den Mieter abwälzen, allerdings nur, wenn Bagatellschäden beseitigt werden müssen, die Reparatur 75 Euro nicht übersteigt und die Reparaturen sich auf Gebrauchsgegenstände (z.B. Duschapparaturen, Jalousien, Lichtschalter) beziehen. Zudem muss eine Obergrenze der Kosten angegeben werden, welche 200 Euro im Jahr oder acht Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen darf. Unwirksam sind Klauseln, wonach sich der Mieter an allen Reparaturen jeweils mit einem bestimmten Betrag beteiligen muss oder Reparaturarbeiten selbst in Auftrag geben muss.

Bei größeren Schäden muss der Mieter den Vermieter unverzüglich informieren und die Beseitigung verlangen. Dies gilt jedoch nicht bei Notreparaturen (wie z.B. eine ausgefallene Heizung im Winter), hier kann der Mieter die Reparatur selbst umgehend beauftragen. Zudem kann der Mieter Schönheitsreparaturen als haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen, sofern sie von einem Unternehmen gemacht werden und nicht vom Mieter selbst. Derzeit liegt die Höchstgrenze bei 20% bzw. 600 Euro.

Renovierung
Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung renovieren muss, ist diese Klausel unwirksam (BGH AZ: VIII ZR 316/06)). Ist eine solche Klausel vorhanden, fällt sie ersatzlos weg und der Mieter muss gar nicht renovieren. Auch starre Renovierungspflichten, die vorschreiben wann bestimmte Renovierungsarbeiten geleistet werden müssen (z.B. alle fünf Jahre die Wohn- und Schlafräume) sind nichtig und müssen nicht eingehalten werden (BGH AZ: VIII ZR 178/05). Auch Abschlagszahlungen sind dann nicht wirksam und müssen nicht bezahlt werden. Sind Zahlungen oder Renovierungsarbeiten trotz unwirksamer Vertragsklauseln geleistet worden, in Unkenntnis der Rechtslage, kann der Mieter die Kosten hierfür (in der Verjährungsfrist von drei Jahren gem. § 195 BGB) vom Vermieter zurückfordern (BGH AZ: VIII ZR 302/07). Ist jedoch im Übergabeprotokoll individuell eine Regelung zur Endrenovierung vereinbart worden, gilt oben genanntes nicht (BGH AZ: VIII ZR 71/08).

Parkett, Laminat und Teppich
Beim Auszug aus einer Mietwohnung mit Parkett- oder Lamiatboden verlangt der Vermieter oft Schadensersatzansprüche wegen Kratzern oder Wasserschäden. Die durchschnittliche Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt zwölfeinhalb Jahre, die eines Laminat- oder Teppichbodens zehn Jahre (AG Steinfurt AZ: 4 C 168/05 und AG Köln 213 C 501/97). Hat der Boden diese Lebenszeit erreicht, kann der Vermieter keine Restaurierungskosten mehr geltend machen. Auch eine Regelung im Mietvertrag, dass beim Auszug der Parkettboden abzuschleifen ist, ist unwirksam da sie den Mieter unangemessen benachteiligt und es gehört ferner nicht zu den Schönheitsreparaturen (LG Köln AZ: 9 S 52/04).

Hat also der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist er auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind. Dies gilt jedoch nur für Fußböden die durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Zeit verschlissen sind. Selbst zahlen muss der Mieter hingegen, für selbst verursachte Schäden wie z. B. Rotweinflecke, Brandlöcher und Hundeurinflecken. Es gilt jedoch nur der Zeitwert des Bodenbelags und nicht der Neupreis (LG Dortmund 21 S 110/96).

Rauchen
In den deutschen Gesetzen gibt es kein Verbot, Mietern in ihren vier Wänden das Rauchen zu untersagen. Vielfach entschieden die Gerichte zugunsten der Raucher (LG Paderborn AZ: 1 S 2/00). Eine Klausel im Mietvertrag, welche das Rauchen verbietet ist ungültig und nichtig. Verboten werden kann dies nur in Gemeinschaftsräumen, wie Keller und Flur (AG Hannover AZ: 70 II 414/99). Selbst der Bundesgerichtshof hat erklärt, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört und keine besonderen Schadensersatzansprüche auslösen (BGH AZ: VIII ZR 124/05).

Mietminderung
Wenn Schäden oder Unannehmlichkeiten in der gemieteten Wohnung auftauchen, stellt sich die Frage nach einer Mietminderung. Ist ein Mangel in der Wohnung nicht von unerheblicher Bedeutung und wurde er nicht vom Mieter verursacht oder war ihm vorher bekannt und weigert sich der Vermieter den Mangel zu beseitigen, besteht ein Anspruch auf Mietminderung. Die Miete mindert sich dann automatisch (§ 536 BGB) und muss weder beim Vermieter beantragt noch genehmigt werden.

Mietminderungen sind ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte, ihn grob fahrlässig verursacht hat oder wenn der Mangel dem Vermieter nicht unverzüglich angezeigt worden ist. Ein Anspruch auf Minderung ist auch gegeben, wenn der Vermieter bestimmte Eigenschaften der Wohnung zugesagt hat und diese dann nicht vorhanden sind oder später wegfallen. Wird im Mietvertrag die Möglichkeit der Mietminderung bei Mängeln ausgeschlossen, ist dies unwirksam und nichtig. Bevor eine Mietminderung durchgeführt werden kann, muss der Vermieter informiert werden und ihm eine angemessne Frist zur Beseitigung des Mangels gegeben werden. Die Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu bestimmen und hierfür existieren zahlreiche Gerichtsurteile. Jedoch darf nur die Kaltmiete gekürzt werden, da die Nebenkosten keinen Einfluss auf den Mangel haben. Beispielsweise wurden folgende Mietminderungen anerkannt:

Asbest 18% (LG Hannover AZ: 8 S 203/96)
Ausfall des Fahrstuhls 7,5% (AG Bremen AZ: 10 C 300/86)
Unbenutzbarer Balkon 15% (AG Bonn AZ: 5 C 175/85)
lang anhaltender Baulärm 60% (AG Hamburg AZ: 44 C 1605/86)
fehlender Briefkasten 3% (AG Hamburg AZ: 40 C 305/73)
Diskolärm 30% (AG Köln AZ: 155 C 5035/77)
defekte Fenster 10% (AG Münster AZ: 3 C 20/82)
Feuchtigkeitsschäden 30% (AG Kiel AZ: 13 C 9/80)
erheblicher Fluglärm 10% (LG Kiel AZ: 1 S 144/78)
defekte Gegensprechanlage 5% (AG Aachen AZ: 80 C 220/89)
Einrüsten des Gebäudes 15% (AG Hamburg AZ: 38 C 483/95)
Hellhörigkeit der Wohnung 10% (AG Lüdinghausen AZ: 4 C 132/78)
feuchter Keller 10% (AG Bad Bramstedt AZ: 5 C 44/89)
Mobilfunksendeanlage 20% (AG München AZ: 432 C 7381/95)
rostiges Wasser 20% (AG Görlitz AZ: 1 C 1320/96)
Befall von Silberfischchen 20% (AG Lahnstein AZ: 2 C 675/87)

Betriebskosten
Betriebskosten sind Heiz- und Nebenkosten, die dem Vermieter aus den Lasten des Grundstücks entstehen und welche meist auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen u.a. Warmwasserversorgung, Entwässerung, Gartenpflege, Flurbeleuchtung, Müllabfuhr, Haftpflichtversicherung, Hauswart, Schornsteinreinigung, Fahrstuhlwartung und ähnliches. Spätestens zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, muss der Vermieter die Kostenaufstellung vorlegen, andernfalls hat er keinen Anspruch auf eine Nachzahlung. Was zu den Betriebskosten zählt regelt die Betriebskostenverordnung (§ 1 Abs. 1 S. 1). Für Heizkosten und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Einmalige Kosten sind keine Betriebskosten, nur laufende Kosten. Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten sind bereits mit der Mietzahlung abgedeckt und sind daher keine Betriebskosten. Damit die Kosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine Regelung im Mietvertrag vorhanden sein und die Posten der Betriebskosten angegeben werden (§ 556 Abs. 1 S. 1 BGB). Es genügt nicht, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass die üblichen Nebenkosten vom Mieter getragen werden müssen. Bei Verbrauchskosten, wie Warmwasser müssen, wenn Wasserzähler installiert ist, diese auch verbrauchsabhängig berechet werden und dürfen nicht nach Wohnungsgröße abgerechnet werden. In der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes (BGH WuM 1982, 207) die Zusammenstellung der Gesamtkosten des Hauses, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen angegeben sein. Hält die Abrechnung diese Formalien nicht ein, so ist sie unwirksam und wird nicht fällig. Der Mieter hat zudem das Recht, alle Unterlagen und Rechnungen des Vermieters einzusehen und kann sich diese auf dem Postweg zusenden lassen (BGH WuM 2006, 200).

 

Vermieterwechsel
Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB. Dies heißt, sollte das Haus verkauft werden in dem ein Mieter eine Wohnung hat, besteht der Mietvertrag weiter und der neue Eigentümer tritt als Vermieter ein. Der neue Vermieter muss dann auch die Kaution ausbezahlen, egal ob er diese vom Vorbesitzer bekommen hat oder nicht.

Mieterhöhung
Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal zwanzig Prozent erhöhen. Dabei darf die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht überschritten werden.

Kündigungsfristen
Grundsätzlich gilt für den Mieter immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei mehr als fünf Jahren Wohndauer erhöht sich die Frist auf sechs Monate, bei mehr als acht Jahren auf neun Monate. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt nur für nahe Angehörige, mit denen der Vermieter zumindest verschwägert ist (LG Weiden AZ: 2 S 101/02-6/03). Eine vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz gegenüber dem Mieter (BGH VIII ZR 231/07).

Selbstauskunft und Fragbögen
Bei fast jedem neuen Mietvertrag soll der Mieter dem Vermieter einen Fragebogen ausfüllen oder bestimmte Nachweise erbringen. Die Angaben sind freiwillig, aber meist notwendig um die Wohnung auch zu bekommen. Alle Fragen an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, wie Einkommen, Arbeitsplatz und Anzahl der einziehenden Personen, müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Bei Fragen nach Familienplanung, Schwangerschaft, Nationalität, Vorstrafen, Raucher oder Nichtraucher und Ähnlichem kann jedoch folgenlos gelogen werden.

Grillen
Häufiges Konfliktpotenzial bringt das Grillen im Sommer mit sich. Dies ist jedoch üblich und muss von den Nachbarn geduldet werden. Ein generelles Verbot kann nur ausgesprochen werden, wenn es zu wesentlichen Beeinträchtigungen durch Rauch, Ruß oder Wärme kommt (LG München AZ: I 15 S 22735/03). Bei der Frage nach der Häufigkeit sind sich die Gerichte allerdings nicht einig, die Spanne reicht hier von zweimal monatlich bis viermal jährlich. Wird im Mietvertrag ausdrücklich ein Grillverbot auf dem Balkon aufgestellt, ist dieses jedoch wirksam und auch zu beachten.

Makler
Wer sich eine Wohnung über einen Immobilienmakler sucht, muss hierfür auch die Kosten tragen. Diese Kosten sind jedoch auf zwei Monatskaltmieten begrenzt, zuzüglich Mehrwertsteuer. Begründet ist eine Zahlung nur dann, wenn ein Vertrag geschlossen wurde, also wenn es tatsächlich zum Abschluss des Mietvertrags kam und dieser auch durch die Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Keinen Anspruch auf Zahlung der Provision hat der Makler, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.

 

 

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